租房指南

投资房产所有权

February 5, 2018

博客海外买家海外投资客租房指南

购买房产并出租是一项在澳洲很普遍的长期投资,然而有很多物主经常高估了出租房产潜在收入的同时低估管理与保养房产的成本,因此当您在决定购置一套出租房产前,您需要了解其价格、回报率大小以及保养管理这套房产所需要的成本,然后建立在当今和预期的市场情况下做出一个具有商业价值的决定。 根据房屋租赁法,房东需要保证其房屋符合能保证住户安全的最低标准。您需要保证所有室内物品设施如洗碗机、暖气、抽水机以及空调等的正常使用,同时需要在规定时间内安排紧急维修,并确保上述维修准时完成。房东还需要确保自己清楚了解并允许批准日常或一次性维修维护的费用,以及明白没有房客入住时他们需要承担的房租损失。 算出收入与费用 如果您未妥善维护您的出租房产,这样可能会降低您从房客能得到的收入,或降低对潜在房客的吸引力。虽然没有法律规定房东每个月出租房产的维护成本,但是一些贷方建议房东每年将房屋价值的2%花费在维修费用上。 您还可以从这个网站上了解更多相关信息:https://www.moneysmart.gov.au/investing/property 投资性房产的成本可能包括: 投资贷款还款; 房东保险; 建筑保险; 社区费用; 水费; 法人团体费用; 地税; 物业管理费用; 维护费(日常或一次性费用); 每年至少进行一次户外清理,清理排水沟,检查排水沟,维护网状围栏和栅栏,并进行草坪修剪; 紧急维修,如为维修的水管工或电工付款; 器具更换; 装修(随着时间的推移,需要将一些重新粉刷、装修和翻新的成本考虑在内)。 还包括以下费用: 在没有租客的时候,也即没有任何租金收入的情况下,支付抵押贷款。 银行手续费,如按揭年度费。 随着利率变化的贷款变动。 在房屋租赁协议中,房客和房东均有各自应当享有的权利和应负的责任,且该协议受“1987年房屋租赁法案”管制。了解您的权利和义务将有助于减少问题、更好地管理您的成本费用。 许多房东认为不必因为磨损而更换一些主要产生成本的物品,如地毯等,实际上这一想法是很不现实的。请您紧急,如果租客损坏地毯或其他物品到以至于需要更换的程度,您只能要求他们支付折旧费用而非全部更换所需要的费用。您可以使用ATO发行的‘折旧资产的有效使用期’税务法规来估量固定装置和家具设备的使用寿命。 一般来说,房东有责任保证出租房产状况良好且适合房客居住;房客负责照顾好房屋,同时保持房屋清洁无损。有关西澳大利亚租赁法的完整指南,请参阅‘出租您的房产 – 出租人指南。’网址:http://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/lessorsguide.pdf 问题 维修的好处 清理排水沟内的叶子与碎片 防止漏水及天花板损坏 及时粉刷腐朽的窗户油漆 防止替换窗户、地毯与重刷墙壁 冲洗清洁蒸发式空调内的过滤器 空调的提早更换有助于房屋保持无霉菌状态 修剪院子里的大树 防止屋顶以及围栏被掉落的树枝损坏 剪除可能会影响排水的植物 防止漏水、频繁请水管工修理下水道 修理损坏的屋顶 防止地毯更换、屋顶倒塌 修理水箱 潮湿的墙壁易造成霉菌生长,导致需要重新为浴室铺瓦 重新封装厨房水槽 防止漏水,防止橱柜和地板损坏 独立产权房屋的维护成本 如果你有一个的房产,您不需要和他人共用一个区域,那么您需要负责整个房屋的维修和维护。如果遇到自然灾害,如洪水或暴风雨,这些自然灾害造成的损坏,您可以根据您的保单请求赔偿,如果您会提出索赔,请尽快在维修完成前与保险公司联系,确保您在提出索赔时有给维修工作拍摄照片并上传。 分契式所有权房屋的维护成本 拥有分契式所有权房产时,如果您拥有立方空间的所有权,土地和建筑物的共同所有权,那么物业管理公司将负责大部分的外部维护。作为房东,您将按照您的按比例缴纳这些费用,有时也可能要缴纳一次性费用(除了物业管理费),这可能包括紧急维修或非常规的维修,如更换电梯或粉刷建筑的外墙。 物业管理人员将在房东年度大会上公告这些费用,通常在维修工作开展钱您会有一段时间来询问报价。一般来说,物业管理费不包括任何房屋的内部维护,因此内墙涂漆、地毯的清洗或更换、管道的疏通、锁具更换、淋浴修补、洗碗机更换、空调或其他电器的修理仍然是房东的责任。 总结 您需要预测投资物业每月的维护成本,房东应当考虑房产的年龄,并准备足够的资金以支付紧急维修,租赁空缺和替换家电如空调、加热器、泳池水泵、炉灶和热水系统。消费者保护协会建议,当一名租客投诉时您可以迅速做出回应,并提醒您需要安排一名合格专业工人进行所有的维修。您可以检查该工人是否有正当的许可证或上网在线查找您所在地区的持证维修工人。要注意的是,如果您不进行房屋维护或者您的房产长时间未出租,则可能无法使用保险。 固定夹具和其他固定装置 固定装置是连接或安装在房产内的物品,包括图片挂钩,太阳能电池板或电视天线。其他装置则是所有为租客提供的用具,包括如洗碗机、空调等。 Read More…

您为何需要物业经理的六大理由

January 23, 2018

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1. 市场营销 – 这能帮助您的财产投资获得最大化回报,我们有超过10个社交媒体平台,为您向当地或国外投放您的房产广告,不仅能使您的出租房产得到最大的曝光率,同时也能帮您寻找到更多房客可供选择。 2. 租客筛选与选择 – 在寻找合适租客的过程中,实现无忧租赁最关键的因素是要选择高质量的租客。所有的备选租客都需要经过我们面试,所有信息都需要经过核实,我们需要联系候选租客的推荐人,确定候选租客的雇佣细节,以及阅读他们的租赁推荐,我们还会通过使用国家数据库进行额外的检查,因此物业经理可以看到候选房客是否有任何已被记录的投诉。总而言之,所有房客都会经过我们的彻底筛选,并提交给您作出最终决定。 3. 协商 – 这一项经常容易被忽视。让物业经理展示您的房产有助于防止议价讲价,使您获得最高的市场租金。我们精通英语,了解珀斯任何地区的市场供求情况,也知道物业的租金价格,这些信息有助于我们最大限度地提高您房产投资的租金回报。 4. 房屋维护 – 如果您的租客通知您房屋的热水系统损坏或洒水头坏了,您会怎么做?如果想避免与您的租户经常性地出现有关维护和修理的纠纷,请阅读‘您的权利和义务’这篇总结。一个好的物业经理将能够有条理地解决这个问题 – 因此选对一个高质量的物业经理,便能帮您处理那些出现在房产里的维修与损坏问题。 5. 紧急情况 – 紧急维修包括:天然气、电力、正常运行的冰箱(如果包含在租约里)、污水处理/腐蚀/其他废水处理(包括热水供应)。当您的租户告知您需要紧急维修时,您必须联系维修商安排维修,以确保在24小时内恢复基本服务,而那些不属于与基本服务有关的维修,您则必须在48小时内安排修理。以上这些意味着您需要在此期间联系合适的维修人员以解决问题,而您永远不知道这些紧急情况什么时候会发生,但是我们会及时处理并尽快安排维修,以避免加大损失。 6. 遵守法律 – 房地产法律是令许多房地产投资者望而却步的事情之一,他们在房地产的法律方面缺乏知识和经验,然而每年在租赁行业上增加的法律规定却越来越多。为了避免陷入困境,您需要严格遵守公平住房法律,市政法令法规、法律规范、政府披露的要求,等等。作为经验丰富的物业经理,我们可以帮助您管理您的房产 – 执行一系列的职责包括:解决租户问题,收取租金,管理账户和定期房屋检查。从文书工作到电话的所有事情我们都严格遵循法律要求,因此您大可放心,把更多时间花在其他事情上。 6+1. 额外优势 – 时间 – 当购买您第一个出租物业时,您认为自己是房东还是房地产投资者?可能您的回答是投资者,然而,您也许已经花费了太多的宝贵时间来处理管道泄漏、房客空缺和租户的需求等。停止做房东了吧!换句话说,花更多的时间与在您的家人身上或长期被忽略的爱好上吧,给物业经理管理您的房产并不是一个支出很高的活动,一旦您体验到物业经理的专业服务,您将会感受到您想成为房地产投资者的最初愿望。花时间寻找您的下一项房地产投资吧。您的时间值多少钱?它的价值必然超过雇用一个优秀物业经理的成本。

房东的权利与责任-收房检查篇

November 30, 2017

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什么是退房检查(Final Bond Inspection | Outgoing Inspection Report)? 退房检查是中介或者房东在租客结束租赁并把腾空的房子返回给房东/中介后进行的检查。作为中介,当我们进行退房检查时,我们会将房子的每一处与入住前房屋检查报告进行对比。入住前房屋检查报告是一份详细描述房屋状况与屋内任何损坏情况的报告,该报告是在租客入住前就做好的。我们总是尽可能地确保这份报告的详细性,因为在房产管理领域里,很容易因为报告的不详细而产生偏差与矛盾。 作为房东您需要知道的事情 为了节省时间金钱与防止争端,在退房检查时,您是否知道自己的权利与责任是至关重要的。 在澳洲租赁住宅期间,作为房东的您有许多必须要担起的责任。在这个行业里,有许多相关事宜均有国家的专门立法保护您与您的租客的权利。 房屋损坏 您有资格要求在租期结束时候收回一个干净、无损坏的房子,但是您也要谨记,粗心或疏忽所造成的故意损坏与合理磨损的区别,即,您的租客是不需要为房子的合理磨损负责的。 大多数情况下,房子在收房时的状况是不会与租赁开始时的状况完全相同的,这也并不就是代表租客故意造成了损坏。正常地居住也可能产生房屋磨损,这样的磨损在房屋租赁法下是合理的,且租客不需要为此负责。 以下是一些合理磨损的例子:   柜门上手柄的松动   Ÿ墙上出现的轻微的刮痕   Ÿ地毯或交通区域上因使用而出现的痕迹 退房检查 (Outgoing Property Condition Report) 在租赁结束后,您或您的物业经理必须在14天之内对物业进行一次最终检查,这次检查需要参照此租客的入住前房屋报告来做对比,了解物业状况是否有不同。 此次检查的报告成为退房检查报告,检查完毕后需要向租户提供这份报告的副本。 租客有权力并且需要提供参与最后检查的机会。在租户搬出时,租客与房东一起进行退房检查并安排归还房产钥匙的这一切举措,是为了保护双方最大利益的。 入住前房屋检查报告 (Incoming Property Condition Report) 您需要充分使用您在租赁开始时所准备的物业状况报告,您或您的物业经理应当将每个物品的状况与原来的细节进行比较,若发现任何问题,例如破损、损坏或与租客有关的物品丢失,应立即进行讨论解决。然后您便可以列出租客所有拖欠的款项,如: Ÿ租金拖欠; Ÿ未付款的水、煤气和电费; Ÿ清洁费用(如果财产并未如您要求保持干净); Ÿ损害房东的房子或房东的物品。 维修费用 您的租户有责任赔偿您无论是故意或疏忽导致的房屋损害。但是,除非您的租户对您的设备或配件造成完全的损坏,否则很难确定要求赔偿的金额数目。一般做法是,如果租客能够一定程度上修复损坏,房东只能收取维修费用。 如果损坏非常严重,即地毯损坏严重到需要更换,租客有责任支付更换损坏地毯的金额,新地毯的质量需要与原来的地毯质量相似。一般来说,要评估无法修复与去除的烧伤痕迹或污点非常困难,评估将取决于几个因素,包括财产的年龄和损伤的大小和位置。如果可能的话最好先进行谈判,从总押金中扣除一定金额作为补偿。 文明处事 请尽最大努力与您即将退租的租客在押金扣除的问题上达成一致。如果与租户产生意见分歧,尽可能协商达成一致,而如果没有办法达成一致,则需要去法院裁定 。 钥匙的归还 租客有责任归还所有在租房开始时提供给他们的所有钥匙,如果他们没有归还钥匙,租客需要一直支付租金直到钥匙归还的日期。如果租客不会归还钥匙,那么房东有权让租客负责更换门锁的费用。

墙上的洞可以再补,小孩子的生命却不可能重来!

November 2, 2017

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保护消费者公告 15 2017年10月 2013年十月,一个年仅22个月大的小男孩在位于Yokine的家中惨死,近日法医对其进行验尸发现,该男孩因爬上了1.25米高的双层衣橱导致衣柜倒塌的同时砸落了在他身上,使其遭受重击致死。 在进行死因审讯的过程中,该男孩的母亲给予证据证明:在这个悲剧发生之前,她曾请求房东允许她将导致悲剧发生的双层衣橱固定在一面墙上,然而她的请求却被拒绝了。 小朋友们很喜爱攀爬独立式书架、抽屉、衣柜以及餐柜等家具,如果这些家具不能承受一个孩子的重量,那么这些家具很容易倒塌,因此那些超过一米高以及所有不稳固的家具可以用角铁撑或锚固螺栓固定在墙上。 房东有责任确保出租的房屋能让租客安全入住,且基本法律有规定,房东有责任保护租客以及所有受邀进入的访客的人身安全。 您或许已了解,根据西澳大利亚洲的租赁法,租客的以下行为可能会被禁止:固定夹具、翻新房子、更改或修整房子。但是也有个别案例中,租客获得同意后可以进行上述行为。消费者保护协会鼓励房东给予租客固定家具的许可,力图保护好租客孩子的安全。 我们需要牢记这至关重要的一点:在租赁合同结束后,墙上的一个洞可以被覆盖或修补完好,而一个小孩子的生命是无法修复或被替代的。 根据以上证据表明,不稳固的家具在经受孩子攀爬或推拉之后很可能会倒塌,如果这些家具正好砸落在孩子的身上,将对他们造成严重甚至是致命的伤害。在澳大利亚境内,2000年到2015年间,至少有14个不到九岁的孩子因被倒塌的家具砸至重伤而死。 消费者保护协会正在敦促房东给予那些担忧家具倒塌的租客固定家具的许可,并应当以书面形式列出一份协议。 所有会给出租房提供家具的房东,如果房子里的家具有不安全的可能性,房东应当确保房子在出租之前,所有不稳固的家具已被固定妥当,无论是否会有孩子住在这个房子里。 消费者保护协会告知租客,如果有任何房东拒绝租客提出固定家具的要求,他们将十分乐意为租客进行调解并与房东交涉。

【经验之谈】您为啥不需要中介来管理您的房子?

October 16, 2017

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在澳洲购房后,很多置业者选择将自己的房子出租。有些人会选择用中介去管理,而有些人则自己管理。 今天我们就来给大家聊聊:这房子我如果不交给中介,自己来管理出租,行么? 如果您具备了以下的专业,素质,时间,那么您们完全可以自己搞定,不需要找中介!  1. 您有多余的时间 管理好出租房,其实十分的费时间,而且管理物业也会涉及很多方面的工作。从一开始寻找租客时的营销推广到筛选潜在租户,收集租金,同时对房屋进行维护,维修和检查等。如果您有多余的时间,随时准备好接听租户的电话,安排好维修房屋的工作,做好一系列房屋管理工作,其实这些事情都可以自己“下手干”。 2. 做好营销推广 如果您的房产知识可以做到准确的评估当前市场的租赁价格,拟写好足够吸引租客的广告语,把房屋整理干净,安排专业摄影师照相,刊登到各大房地产网站,做好一些列的营销推广,同时做好24小时的随时接听潜在租客的电话,讲解房子构造,地理位置,安排看房,具备足够的房产知识,您也可以高效的管理好您的房产。 3. 寻找合适的租客 寻找一个合适的租户,是非常耗时费力的,当有潜在租户想要租您的房子的时候,您需要做好大量的租户背景调查来确保您的租户有良好的租赁历史纪录,这对于您来说是至关重要的。要知道如果把房子交给一个背景来源不可靠的租客,是十分冒险的。租客不仅能把您的房子毁坏,甚至有可能在您的房子里面做一些犯罪的行为,这有可能给您惹上很多麻烦并且影响您的房产价值,所以一定要在与租客签订合同之前做好租客背景调查。 4. 具备相关法律知识 如果您具备物业管理的相关法律知识,能够做好所有文书与合同制定,了解房地产相关法规,例如隐私法和反歧视法。您自然可以管理好您的房产,而不会在不知情的情况下侵犯到租客而被租客起诉。 5. 处理好法律纠纷 有的时候会遇到找到一个不好的租客,例如拖欠房租,恶意损坏房屋等等。这时我们需要采取一些法律措施来保护自己,比如像法院申请诉讼。这个时候您也是需要具备相关法律知识,做好出庭准备,要求合理的索赔。 6. 做好收支明细 许多房东都采取投资房帮助抵税,这时,您需要做好整个财政年的准确的收支明细与财政年度报表,在年度报税时抵税。 如果您有相关的房产知识,足够时间与精力,那么您当然可以打理好您的房产。如果您需要专业团队帮您管理,Stage Property也可以为您提供专业的服务,帮您细心打理好房产,替您分忧,让您省心省力。