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投资房产所有权

购买房产并出租是一项在澳洲很普遍的长期投资,然而有很多物主经常高估了出租房产潜在收入的同时低估管理与保养房产的成本,因此当您在决定购置一套出租房产前,您需要了解其价格、回报率大小以及保养管理这套房产所需要的成本,然后建立在当今和预期的市场情况下做出一个具有商业价值的决定。

根据房屋租赁法,房东需要保证其房屋符合能保证住户安全的最低标准。您需要保证所有室内物品设施如洗碗机、暖气、抽水机以及空调等的正常使用,同时需要在规定时间内安排紧急维修,并确保上述维修准时完成。房东还需要确保自己清楚了解并允许批准日常或一次性维修维护的费用,以及明白没有房客入住时他们需要承担的房租损失。

算出收入与费用

如果您未妥善维护您的出租房产,这样可能会降低您从房客能得到的收入,或降低对潜在房客的吸引力。虽然没有法律规定房东每个月出租房产的维护成本,但是一些贷方建议房东每年将房屋价值的2%花费在维修费用上。

您还可以从这个网站上了解更多相关信息:https://www.moneysmart.gov.au/investing/property

投资性房产的成本可能包括:

  • 投资贷款还款;
  • 房东保险;
  • 建筑保险;
  • 社区费用;
  • 水费;
  • 法人团体费用;
  • 地税;
  • 物业管理费用;
  • 维护费(日常或一次性费用);
  • 每年至少进行一次户外清理,清理排水沟,检查排水沟,维护网状围栏和栅栏,并进行草坪修剪;
  • 紧急维修,如为维修的水管工或电工付款;
  • 器具更换;
  • 装修(随着时间的推移,需要将一些重新粉刷、装修和翻新的成本考虑在内)。

还包括以下费用:

  • 在没有租客的时候,也即没有任何租金收入的情况下,支付抵押贷款。
  • 银行手续费,如按揭年度费。
  • 随着利率变化的贷款变动。

在房屋租赁协议中,房客和房东均有各自应当享有的权利和应负的责任,且该协议受“1987年房屋租赁法案”管制。了解您的权利和义务将有助于减少问题、更好地管理您的成本费用。

许多房东认为不必因为磨损而更换一些主要产生成本的物品,如地毯等,实际上这一想法是很不现实的。请您紧急,如果租客损坏地毯或其他物品到以至于需要更换的程度,您只能要求他们支付折旧费用而非全部更换所需要的费用。您可以使用ATO发行的‘折旧资产的有效使用期’税务法规来估量固定装置和家具设备的使用寿命。

一般来说,房东有责任保证出租房产状况良好且适合房客居住;房客负责照顾好房屋,同时保持房屋清洁无损。有关西澳大利亚租赁法的完整指南,请参阅‘出租您的房产 – 出租人指南。’网址:http://www.commerce.wa.gov.au/sites/default/files/atoms/files/lessorsguide.pdf

问题 维修的好处
清理排水沟内的叶子与碎片 防止漏水及天花板损坏
及时粉刷腐朽的窗户油漆 防止替换窗户、地毯与重刷墙壁
冲洗清洁蒸发式空调内的过滤器 空调的提早更换有助于房屋保持无霉菌状态
修剪院子里的大树 防止屋顶以及围栏被掉落的树枝损坏
剪除可能会影响排水的植物 防止漏水、频繁请水管工修理下水道
修理损坏的屋顶 防止地毯更换、屋顶倒塌
修理水箱 潮湿的墙壁易造成霉菌生长,导致需要重新为浴室铺瓦
重新封装厨房水槽 防止漏水,防止橱柜和地板损坏

独立产权房屋的维护成本

如果你有一个的房产,您不需要和他人共用一个区域,那么您需要负责整个房屋的维修和维护。如果遇到自然灾害,如洪水或暴风雨,这些自然灾害造成的损坏,您可以根据您的保单请求赔偿,如果您会提出索赔,请尽快在维修完成前与保险公司联系,确保您在提出索赔时有给维修工作拍摄照片并上传。

分契式所有权房屋的维护成本

拥有分契式所有权房产时,如果您拥有立方空间的所有权,土地和建筑物的共同所有权,那么物业管理公司将负责大部分的外部维护。作为房东,您将按照您的按比例缴纳这些费用,有时也可能要缴纳一次性费用(除了物业管理费),这可能包括紧急维修或非常规的维修,如更换电梯或粉刷建筑的外墙。

物业管理人员将在房东年度大会上公告这些费用,通常在维修工作开展钱您会有一段时间来询问报价。一般来说,物业管理费不包括任何房屋的内部维护,因此内墙涂漆、地毯的清洗或更换、管道的疏通、锁具更换、淋浴修补、洗碗机更换、空调或其他电器的修理仍然是房东的责任。

总结

您需要预测投资物业每月的维护成本,房东应当考虑房产的年龄,并准备足够的资金以支付紧急维修,租赁空缺和替换家电如空调、加热器、泳池水泵、炉灶和热水系统。消费者保护协会建议,当一名租客投诉时您可以迅速做出回应,并提醒您需要安排一名合格专业工人进行所有的维修。您可以检查该工人是否有正当的许可证或上网在线查找您所在地区的持证维修工人。要注意的是,如果您不进行房屋维护或者您的房产长时间未出租,则可能无法使用保险。

固定夹具和其他固定装置

固定装置是连接或安装在房产内的物品,包括图片挂钩,太阳能电池板或电视天线。其他装置则是所有为租客提供的用具,包括如洗碗机、空调等。

  • 只有在房东的许可下才能添加或更改。
  • 如果太阳能电池板安装在一个符合西澳大利亚的上网电价补贴政策的房子上,建议您找能源零售商谈谈如何处理这项补贴。一般来说,如果电费账户是租客的名字,租客是可以申请赊购。如果电力账户是房东的名字,房东一般可以申请获取补贴。
  • 物业经理或房东无需同意租客要求添加新的固定装置。但是,如果房客正在固定家具或其他设备以确保自身安全,房东若不同意则可能会导致债务增加,这种情况下,房东不应无理拒绝,要明白房客在租赁结束时会将房屋恢复原状。
  • 一旦安装或安装了固定装置,它便成为房产的一部分。如果房东代表房客安装了固定装置,作为房东需要负责保证这个固定装置维持良好的工作状态,且在房客退租前都不可以被去除。
  • 房东需要在每个新房客入住时检查固定装置是否干净整洁能正常工作,在房屋状况报告中的记录它们的状况,还可以使用消费者协会的名叫‘iRentWA’的免费app来存储为报告做准备的照片。

下水道和排水沟

房东需要负责确保其出租的房产处于适度的清洁和维修现状。

  • 如果下水道由于合理磨损造成管道堵塞(如,由于树枝堵塞排水渠),房东需要为此负责。
  • 如果房客做了堵塞下水道的行为(例如将油漆或石膏倒在下水道中),则他们可能需要付费来解决问题。
  • 如果由于树叶堆积而导致排水沟堵塞,房东需要负责清理排水沟。

草坪,花园和树木

房客通常要负责小型花园的工作,如割草,修饰草坪和除草,砍伐树枝等主要大工程则是房东保持房屋维修义务的一部分。您应该在租赁协议中列出关于维护花园和草坪的任何特殊安排,如用树作为篱笆的维护。

  • 租客通常不需要为需要专业维护的植物、树篱、草坪负责,除非他们同意为此负责并且在租赁协议中有记录。
  • 房东也应该考虑房屋所在区议会的用水限制,如果草坪、树木或其他植物由于遵守当地法律或因过度干燥的天气条件而死亡,可能您不能让房客承担责任。
  • 房东不能要求房客与某个公司签订维护合同,或要求房客使用特定公司提供的维护服务。
  • 房东需要在“房屋状况报告”中写入草坪和花园的状况,因为房客需要在退租时,除了合理磨损以外,归还的是一个和原来房屋状况相同的的房屋。

安全和保障

房东需要负责其出租房屋具有安全的最低水平。

  • 房屋主入口必须有死锁或符合AS 5039-2008标准的可锁安全防护门,其他外门应该有 一个死锁或者是一个天井螺栓锁(如果无法安装死锁),或一个符合 AS 5039-2008标准的可锁安全防护门。如果您需要安装天井螺栓锁,则不需要可锁。
  • 窗户必须安装锁以防止窗户从房屋外面打开,这并不意味着必须安装窗户锁,但是所有可以打开的窗口都应该安装能正常工作的闩锁,闭合器或锁。
  • 主入口处或附近必须有电灯。这盏灯必须能够照亮主入口,且能从房内控制。如果房屋是公寓或公寓则本标准不适用,照明需由物业管理公司责任。
  • 百叶窗必须有一个上锁功能,否则,则需要安装新的装置以保证能将百叶窗完全关闭。
  • 如果该房产位于农业地区或农村用地,则不需要符合最低安全标准。然而,房东必须提供锁具或其他保护设备,以确保租赁处所是安全的。
  • 房屋必须为超过三百毫米的私人或便携式游泳池和水疗中心安装围栏,这个围栏要能够将房屋和泳池隔开、带有维护良好的屏障和一个可以自动关闭和上锁的门。不遵守这项规定可能会造成危害幼儿的生命的严重后果,并可能导致巨额罚款。
  • 您必须安装和维护符合规定的烟雾报警器,其中包括每年更换一次电池(主电源烟雾报警器有备用电池),每十年更换一次烟雾报警器,并请物业管理人员定期维护和检测烟雾报警器。
  • 自二零零四年一月二十三日起,西澳大利亚正式实施内部窗帘安全法,因此房东需要确保在此日期之后,他们所供应的百叶窗帘和帘子绳索是符合国家产品安全要求的,如果窗帘或者百叶窗是在二零零四年一月前买的,则政府强烈建议房东确保百叶窗和窗帘能确保不会对儿童的安全造成危害。